美国 MLS 系统 - Closed 状态

当一套房产在成交后状态会显示为 Closed(交割)。这个状态表示的是在房地产交易过程中所有的过户交易都已经完成。

在商业地产中可能有一个概念显示为已出租,那么系统中的状态应该会显示为 Closed Leased(出租交割)。这个状态表达的意思就是房源已经被出租交割成功了,这套房源的所有交易过程都已经完成,同时完成了所有的过户交易。

如果你使用了贷款的话,你的贷款公司也将会收到过户交易成功的所有文档,同时你的贷款公司在过户交易的当天,会将你申请并且贷款公司同意的款项打到卖家的账户中。

这个转账可以是银行承兑支票,也有可能是银行电汇。目前来说使用电汇的方式更多一些。

IRS 和税

如果卖家是美国的一般纳税人,买家应该会收到全部的款项,买家需要在年底的时候进行报税。

如果卖家不是美国居民或者不是美国一般纳税人,也没有美国绿卡。在这里有可能会被要求扣除交易金额的 15% 以便于支付 FIRPTA 法案规定的税收义务。当然这个 FIRPTA 是可以申请豁免的,一般来说有一个 183 天的测试规则。如果你的交易成交后,不幸被 IRS 要求将 15% 进行扣留,那么你还可以申请豁免,或者申请提前取出。

这个扣留的定义不是 IRS 就直接扣住你的交易金额不给你了,主要的原因是你是外国人,你可能在成交后马上资产转移而逃避了美国的纳税义务。因此 IRS 为了避免这个情况,会要求先行扣留 15%,然后你再向 IRS 解除扣留。

当然这里还有一个 183 天 测试,以确定是否需要进行上述的扣留。

FIRPTA

FIRPTA 的全称为:Foreign Investment in Real Property Tax Act。

“ FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写(Foreign Investment in Real Property Tax Act),美国联邦政府制定该法案以向「外籍人士」出售在美所持有房产时征收联邦税金。

这里的 [外籍人士],是指既不拥有美国绿卡,也不是美国公民的人。

FIRPTA 有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说,从外籍人士那里购买房产,购买方有义务代扣代缴的15%的税金(房产的实际价格),缴纳给国税局,以确保外籍人士实际支付了联邦税。

上图是可能遇到有关买家可能需要缴纳的税收义务。

针对买家,可以使用下面的图来判断自己是否满足美国的 IRS 税收义务。

相信应该没有什么人愿意去缴纳获得收益的税收,但这个在房地产交易中是没有办法避免的事情,主要是针对非美国居民的扣留 15% 有点麻烦,但如果你在美国待的时间足够长,这部分的税收是可以豁免的。