HOA 费

中文标题【HOA 费】

HOA 是 Homeowner Association 的简写。如果按照中文的翻译就是:业主协会或者业主委员会。

这个协会由住户(业主)们组成并强制性参加,通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司执行,住户(业主)可能需要定期聚会决定社区发展事项。

最简单的对比 HOA 费就是国内的物业管理费已经公共维修基金,但是 HOA 要比国内的物业管理委员会权力大得多,作为房产的所有者,如果你不支付 HOA 费,对你的负面影响就非常大。

什么是 HOA 费

针对一些特定的房产类型,房产的所有者必须每个月支付的费用。业主委员会通过向业主收取这部分的费用来支付公共区域的开支或者是对公共区域进行修缮。

针对 Condominium 的用户来说这个费用几乎总是存在的,如果你的房屋类型是 Townhouse (联排别墅),基本上 HOA 费也少不了。如果你买的房子是 Single-Family(独栋别墅)这个 HOA 费也有可能是存在的。针对你购买的房产类型,你需要具体了解你购买的房子有没有 HOA 费,有的话是多少,HOA 费收取后用来干什么。

针对 Condominium 的产权所有者来说,HOA 费用基本上会被用来支付建筑所共同拥有的区域,比如说休息区,户外烧烤区,小区绿化,游泳池,电梯等。在一些小区中,收取的 HOA 费用也被用来支付扫雪,垃圾清扫,排污处理以及可能的一些电费,水费,宽带费等。如果征收的 HOA 费用不能完全支付所有的费用的话,业主委员会可能也会征收一些一次性的费用,用来进行主要的修复,比如说小区的主排污管道需要重新扩宽,电梯需要更换等。

你可能会认为,如果我买的房子是独栋别墅,那么我的 HOA 应该是没有的。其实这个不是绝对的,在某些特定的独栋别墅中 HOA 费也是存在的,但是可能会比较少。比如说我经手过一个独栋的 HOA 费是 200 美元一年,主要是因为这个区域的房子有一个公共的泄洪池,这个池需要每年进行一次疏通,所有共同拥有的这个 10 个独栋别墅就建立了一个 HOA 基金,征收的费用用来支付清理这个池子的开支。

理解 HOA 费

要理解 HOA 费,你需要明确了解一些概念。

HOA 是来干什么的

HOA 用来解决停车以及修复问题,HOA 会创建一些规则,这些规则会指定一些公共区域的使用,小区的住户成员多长时间可以粉刷自己的房屋,住户的院子使用什么样式的栅栏以及住户的小区住户如何维护自己的草地或者院子,以及一些相关的问题。 HOA 在一些小区可能会非常强势,你的一些个性需求不一定会得到满足。

比如说,你觉得你的宽带太慢,但是小区使用的是一个不是非常好的宽带公司,你可能希望换成 Comcast ,这个时候 HOA 可能会阻止你去这么做。

一些关键点:

  • HOA 费用很多时候是业主委员会按月征收的
  • 一般来说 HOA 费是用来支付公共区域的使用以及修复,不同小区包含的内容不一样,你需要在购买的时候认真考虑。
  • HOA 费可能在所有的房屋类型上都用,但是 condominiums,apartments ,planned communities ,Townhouse 基本上都会存在。

HOA 费类型

月管理费(Monthly dues/Common Charges)每月从几十美金到几百美金不等,具体金额就要看区域和服务,以及住宅面积。通常居住面积愈大,费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高,因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费,公共区域清洁费,公共设施维护费,积雪清理等,但这笔费用不包括在您每月的贷款里,所以是另一笔额外开销。

专属费用(Special Assessment)如果你所在社区的地下管道年久失修,需要一大笔资金更新,这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目,然后要向业主收取额外费用来偿还贷款,期限一般是3-5年,收取的费用根据设备价格而定。

如何了解 HOA 费

许多优质成熟住宅社区都有专业的 HOA 协会网站可以查询关于业主协会的相关法律规定,社区活动和缴费渠道。作为社区的住户一员,业主也必须尽自己相应的义务。

仔细阅读所有契约,条款及限制,了解附带的事例。知道相关的规条,例如每户可饲养多少头宠物,社区内的宁静时限,停车位的规矩等等。查阅 HOA 的财务报表,了解是否存有足够的储备。阅读现时及过往的社区简报,了解即将进行的修建项目,或任何暂缓的工程。

可考虑聘请专业人士来替您审阅所有契约,条款及限制,并对 HOA 的可行性作出建议。一旦涉及合约问题,一定要在挥笔签署前,清楚明白当中对您的影响。如果有任何问题,您的房地产经纪可提供协助。

换个角度来说,如果你认为你的 HOA 费不合理,或者有疑问的话,你一定要主动联系 HOA,从他们那里获得相关的文件和拷贝,必要的时候也可以和他们进行沟通了解,维护自己的权益。相对 HOA 来说,业主相对不会那么强势和有优势,这也是很多人对 HOA 费表示比较郁闷的地方。

HOA 费有多少

HOA 的费用有非常大的区间,可能在 100 到 700 美元,甚至可能更高。基本上来说 200 到 400 美元一个月在 NH 的 HOA 比较常见。

当然,HOA 费用也与 HOA 提供的服务有很大的关系,有些 HOA 会提供水费,那么你的 HOA 费用会变化很多。同时如果 HOA 对费用管理不好的话,也会导致 HOA 的费用过高。

针对这种情况,业主需要对 HOA 提供的服务有一定的了解,在你对房屋进行购买和使用的时候,你应该可以从 HOA 哪里获得相关的文件,包括预算,支付的费用是多少,近期有没有费用上涨,如果有上涨,上涨的原因是什么等。同时你也需要将 HOA 费用加到你的月供中,因为这个将会是你拥有这个不动产的每个月固定开支之一。

不支付 HOA 费会怎么样

基本上来说这个费用是你必须要支付的,不支付 HOA 的费用后果会非常严重。

如果业主不支付应该按月或者按年支付给 HOA 的费用的话,HOA 将会采取行动来对你的进行处理。HOA 可以采取的行动和你与 HOA 之间的合同有很大的关系,有些 HOA 并不是非常强势,所以你还有比较大的协商余地,当然拖欠的费用是必须要支付的。

HOA 可以采取的行为包括有要求业主支付拖欠的罚金,将业主的房产上放置 Line(置留权),甚至 HOA 会对你进行起诉要求对你的房产进行强制拍卖来支付你拖欠的 HOA 费用。

同时,如果某些业主拖欠相关的 HOA 费的话,那么其他业主将会支付你拖欠的 HOA 费来支付小区维护应该的支出,相对其他业主来说也是公平的。

更多有关 HOA 费的讨论,请参考 HOA 费 - 资产买卖 / 知识库 - USRealEstate 页面中的内容。