是否应该惧怕美国房地产经纪中的 Dual Agent

Dual Agent 在房地产交易的过程中可能不会非常常见的遇到,但是很多时候也有会比较大概率的情况出现。

简单来说,就是一个 Agent 既是卖方的 Agent 也是买方的 Agent。这个 Agent 的身份在合同上是一定要标注出来的。

所以,就算出现了 Dual Agent 情况,对于买卖双方来说可能要多签署几个文件而已,当 Agent 告诉你这种情况的时候,没有关系的,Agent 通常能够正常处理。

同时这个 Agent 也必须与卖方和买方同时签订另外一份文件。这份文件的意思就是买方和卖方都明确知道我这个 Agent 的身份是双重代理。作为我这个双重代理的 Agent,有义务不在买方或卖方直接传递敏感信息,或者通过自己知晓的敏感信息为自己谋取利益。

dual-agency

什么时候会遇到

当买家找一个 Agent 看房的时候。正好现在有个房子买家非常满意,但是这个房子的卖家代理 Agent 与 买家的 Agent 是同一个人。

换句话说就是这样的场景:买家看中了自己 Agent 代理出售的房产。

这个时候这个 Agent 就被定义为 Dual Agent。

Agent 会做什么

因为 Agent 必须要保持信息的中立。当一个 Agent 处于这个位置的时候,Agent 会有更多的操作空间,所以很有可能会同时损害买家和卖家的利益。

Agent在这个时候会转换为 Dual Agent。

Agent 需要做的事情就是 Disclosure。

Disclosure 的定义就是披露的意思,Dual Agent 需要向双方披露当前 Agent 出于 Dual Agent 的状态,以便于买卖双方了解可能会遇到的风险。

Dual Agent 的披露流程

就 MA 来说,Dual Agent 披露流程应该遵循:

Disclosure - Consent - Notice

上面三个步骤。

Disclosure

Disclosure 简单来说就是 Dual Agent 需要马上告诉买卖双方当前的情况。Agent 不能知情不报。

Consent

当 Dual Agent 披露后,Dual Agent 会要求卖方双方签署一个 Consent 的文档。这个问的目的就是 Dual Agent 已经按照法律和法规的要求披露了当前的状态。

并且这个文件需要买卖双方都签署 Consent, 以表示买卖双方同意 Agent 成为 Dual Agent 的状态。

如果双方一方不签字的话,Agent 是不能 Dual Agent 的行为的。如果你的 Agent 是买房 Agent ,那么通常这个 Agent 会找另外一个 Agent 或者由 Broker 指派另一个 Agent 为买家的 Agent。

Notice

当 Agent 成为 Dual Agent,并且买卖双方都在 Consent 签字后。Agent 会同时要求双方签署一个 Notice。

这个 Notice 表示的是 Agent 已经起到了告知的任务,并且买卖双方都同意 Agent 成为 Dual Agent 以进行交易。

有效期

如果买卖双方就 Dual Agent 代理的房产进行交易的话,Dual Agent 的有效期会一直到房产成交并且完成交割。

如果买家没有就 Agent 代理的卖家进行交易,只是由自己的 Agent 代理看房的话,当买家 Agent 撤销 Offer 或者 Offer 没有被执行的话,Dual Agent 的情况就失效了。

可以单击下面的链接下载 Consent 的表格:

MA Consent Dual Agency.pdf (6.8 KB)