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美国房地产中的常见代理关系(Agency Relationship)

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 楼主| 发表于 2019-1-29 12:39:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
在实际的房地产交易中,你可能会在合同中看到下面的几类和你 Agent 之间的关系。

在实践中,你可能会遇到多种代理关系。如下面提到的种类。

但是最常见的就是下面 ,买方代理(Buyer’s agent),卖方代理(Seller’s agent ),双向代理(Disclosed dual agent)。因为上面三种代理关系是最最基本的代理关系。很多人都不一定会遇到 Dual Agent 这种代理关系。

Dual Agent,最常见发生的一种情况就是,你在买房的时候找了一个 Agent,在实际看房过程中你又正好看中了你找的这个 Agent 代理销售的房子。在大部分情况下,只要这个 Agent 明确告知买卖双方当前的代理关系,并且要求双方签署知情书。这种情况是可以发生的,对 Agent 的好处就是 Agent 能够获得更多的销售提成。但对买卖双方来说,可能更容易和 Agent 之间出现信息不对称。

有些 Agent 为了避免这种麻烦,可能让公司给你指派一个同公司的另一个 Agent。虽然这 2 个 Agent 都是同一个公司的,但是在实践中不构成 Dual Agent(至少在 NH 是这样的)。

下面的内容就是将你在与 Agent 打交道的时候可能会遇到的关系进行了分类说明。

你可以分类进行查看。



买方代理(Buyer's Agent)
这个代理方式,用土话来说就是找一个 Agent 来帮你找到合适的房子。

这个 Agent 是你的独家代理,在绝大部分实践来说代理都是有期限的,一般是 6 个月。当你和你的代理签订代理合同后,你在合同期限内是不能再去找另外的代理来代理你的购房事宜。

在实践中,也是可以的,这个可以是基于在你欺骗的基础上的。因为你在和第二个 Agent 签署代理合同的时候,欺骗和刻意隐瞒了你和第一个 Agent 已经签署了独家代理协议的情况。

如果你明明知道是欺骗的情况下,你还同时签署了 2 份独家代理合同的话,在合同约定期限内,你完成了购房合同,并且 Close 了你的房子的。你需要为你签订的多份代理合同支付佣金。

比如说你与 A 签署了一份为期 6 个月的独家代理合同,在第 2 个月的时候你又和 B 签署了一份独家代理合同。在第 4 个月,你的购房是在 B 那里完成的。

那么从法律意义上说,你也需要支付与 A 签订合同上面标定的佣金。A 也可以使用你和他/她签订的合同去追诉属于他/她的佣金。

这个是纯粹自己给自己找麻烦的事情,我不建议大家尝试这样去做。

如果你和第一个 Agent 签署的独家代理协议已经过期了,你也不想和这个 Agent 再签什么独家代理销售合同了,那么你就可以和任何 Agent 再签一个独家代理协议,这个是没有关系的。当然你也可以与第一个 Agent 签署下一个为期 6 个月的合同。



卖方代理(Seller's Agent)
与买方代理相同,用土话来说就是找一个 Agent 来代理你房屋出售的事宜。

这里 Agent 能够提供的服务要比买方代理 Agent 多一些,包括有将房源数据提交到 MLS 数据库中,帮你准备 Open House,帮你准备估价(这个估价不一定是官方的,有可能是地产公司出的),帮你做广告。

准备出售需要的相关文件,Deed,房屋说明,描述等等。Agent 会要求你提供有关你房屋产权,注册的相关公文,如果你不知道这些文件的话,Agent 应该会帮你在政府那边找到相关的备案文件。

与买方代理一样,卖方代理与你的合同也是独家代理合同为多,基本上的期限也是 6 个月。在 6 个月内,你基本上与这个卖方 Agent 绑定了。

在签署独家代理合同之前,你也可以多找几个 Agent 问下价格,比如说 Agent 收取的佣金是多少,我和你签署了销售独家代理合同后,我能得到什么服务?我们合同的期限是多少?能否举行 Open House?以及其他的一些销售方面服务。不同的公司应该也是给出不同的服务指南和项目。

在你没有确定之前,你可以多找几个 Agent 问一下,这个没有关系的。当你确定和某一个 Agent 合作以后,就不可再找其他 Agent 过来再签一份独家代理销售 Agent 关系的合同。

同样的道理,这样也是不合适的,虽然法律上没有说一定不可以,但是和签署 2 份独家代理买方 Agent 的情况是一样的,你除了需要多付佣金之外也没有得到什么实际上的好处。



双向代理(Disclosed Dual Agent)
字面上比较难理解。

简单来说,就是一个 Agent 既是卖方的 Agent 也是买方的 Agent。这个 Agent 的身份在合同上是一定要标注出来的。

同时这个 Agent 也必须与卖方和买方同时签订另外一份文件。这份文件的意思就是买方和卖方都明确知道我这个 Agent 的身份是双重代理。作为我这个双重代理的 Agent,有义务不在买方或卖方直接传递敏感信息,或者通过自己知晓的敏感信息为自己谋取利益。

为什么需要这个文件呢?这是因为双向代理在交易的时候,会同时掌握卖方和买方的很多私密信息。比如说卖方因为着急要钱用,卖方可能会对 Agent 说,我虽然希望以 50 万的价格卖出,但是 45 万我也是可以接受的。

如果这个 Agent 同时还是买方的代理的话,这个 Agent 可能会利用自己获得的敏感信息,对买方说,你出 45 万,我觉得卖方还是能接受的(如果,买方告诉 Agent 说,我后面还要买一套 100 万的房子,我还想让你做我 Agent,但是我想先买这套)。

这样的情况下 Agent 为了后面的利益,可能就会尽快促成交易。然后就损害了卖方的利益。

这就是为什么针对 Dual Agent 这种情况需要在合同中明确标出,并且还要签署额外的文件明确告知买卖双方可能会遇到的情况和面对的损失。

当然这是针对无良的 Agent,我相信绝大部分 Agent 还是能够遵守职业规范,保护双方的利益。



https://www.cwiki.us/display/USRealEstate/Agency+Relationship
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